부동산 PF 개선 방안, 서울 부동산 가격에 영향을 줄까?

 
1. 요약

정부가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 문제를 해결하기 위해 '당근과 채찍' 정책을 발표했다.

부동산 PF 사업이 '돌려막기 병폐'로 악화되고 있다. 현재는 3억만 있으면 100억짜리 사업이 가능한 구조이다. 이를 해결하기 위해 정부가 부동산 PF 제도 개선 방안(11.14.)을 발표했다. 3%대 자기자본비율을 20%대로 높이기로 한 것이 골자이다. 이에 대해 건설업계는 기대감을 드러내었으나 불안해하는 모습도 보이고 있다.

 

출처: 부동산 PF 제도 개선방안(2024.11.14., 관계부처 합동)

2. 주요 내용

 

정부는 시행사가 자기자본비율을 높일 경우 세제 혜택을 주는 동시에, 자기자본비율이 낮을수록 금융권이 대손충당금을 더 쌓도록 한다. 2011년 저축은행 부실사태, 2022년 강원도 춘천 레고랜드 사태 등 반복되는 부동산 PF위기의 원인이 시행사의 자기자본 비중이 낮다는 데 있다고 보는 것이다.
 
이에 대한 개선으로, 땅 주인이 토지, 건물을 리츠에 현물출자하도록 유도해 자기자본비율을 높일 계획이다. 향후 조세특례제한법 개정을 통해 PF 사업 출자 시 법인세, 양도세 등 과세 이연의 혜택도 부여한다. 현물출자 방식을 추진하는 선도 사업 후보지는 용적률과 건폐율 규제도 완화할 계획이다. 개발업체가 준공 후 부동산을 직접 관리 운영하는 사업에 대해선 기부채납 완화 등 혜택도 부여할 계획이다.
 
은행, 보험사, 증권사가 PF 대출 때 쌓아야 하는 자본금과 대손충당금 비율을 PF 사업 자기자본비율에 따라 차등화할 계획이다. 금융사가 자기자본비율 20%를 기준으로 이보다 낮은 PF 사업장 대출에 현행보다 높은 위험가중치와 대손충당금을 적용한다. 
 
건설업계는 기대감을 드러낸다. 다만, 혜택이 모호하고, 자기자본비율을 높일 경우 소형 개발업체 경영이 어려워져 양극화가 심화될 거란 우려도 있다.

 

결과적으로 브릿지 대출을 없앤다면 소형 개발업체들의 참여가 어려워지는 것은 물론이고, 부동산 개발사업에 유통되는 통화량 자체가 감소하게 된다. 따라서 일시적으로 부동산 개발사업의 양 자체가 줄어들 것으로 보인다. 부동산 개발 및 공급이 원활하지 않다면 당분간 부동산 가격이 크게 하락하는 일은 없을 듯 하다.

3. 알아두면 좋은 개념

• 부동산 PF: 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 미래 수익을 담보로 자금을 조달하는 금융 기법
• 브리지론: 개발업체들이 사업 초기에 토지 매입, 인허가 비용 등을 융통하는 고금리 단기 차입금
• 대손충당금: 연체 등 부실이 발생할 때를 대비해 금융사가 미리 적립해야 하는 비용
• 부동산 개발업계 실적 신고제: 공신력 있는 기관이 부동산개발등록사업자의 사업 실적을 확인해주는 제도

 
(출처: 매경이코노미, 2024.11.27.~12.3., 2286호)